こんにちは麒麟です。
基本的に高利回りであるJ-REIT(リート)。そんなJ-REITの中でもアフターコロナで需要がますます高まってくると予想されるのが物流施設です。
今回はJ-REITの中では利回り自体は平均的であるものの、100％物流施設に投資している日本ロジスティクスファンド投資法人についてご紹介します。
日本ロジスティクスファンド投資法人は東京圏中心の物流施設特化型REIT
日本ロジスティクスファンド投資法人は、2005年5月に東京証券取引所不動産投資信託市場に上場した日本初の物流特化型J-REITです。
大手総合商社の三井物産がスポンサーの資産運用商品です。
投資方針は、今後ニーズが高まるであろう大都市圏の物流インフラに投資をする、という考え方に則っています。
・利回り 3.28%(10/30時点)
・分配金 4800円/1口(2020年10月期)
・決算月 1月/7月 ⇒ つまり分配金は4月/10月
・投資対象 物流特化型
・投資地域 東京圏中心に東海、関西、九州に少々
・格付け JCR格付：AA(安定的)
利回りがJ-REITの中で平均的な水準です。また、投資口価格は現時点で1口当たり293,100円(10/29終値)なので多少手は出し辛い価格帯です。
日本ロジスティクスファンド投資法人のポートフォリオ
日本ロジスティクスファンド投資法人は、東京圏を中心とした物流系特化型J-REITです。
以下引用文の様に、インターネットの普及によりニーズの高まる物流施設に100％投資するスタンスです。
本投資法人は、ポートフォリオ全体として中長期的な安定的収益の確保と資産価値の着実な向上を目的とし、大都市圏に所在する大規模オフィ物流施設は、かつては高度経済成長期に建てられた物件の老朽化への対応、また近年はインターネット通販の普及により、大量の小口の商品を短時間で仕分け・配送できる大規模化と高機能化が求められるなど、我が国の産業を支えるインフラとしての重要性がますます高まってきています。日本ロジは、こうした課題に取り組む物流業界の持続的発展の一翼を担い、社会の要請に応えながら、またオフィスビルや住宅などに比べてテナントの入れ替わりや賃料の変動が小さい物流施設に投資する機会を創出し「長期にわたる安定した分配金」を求める投資家様のニーズにお応えしております。
引用元：日本ロジスティクスファンド投資法人
私個人としては、Amazonや楽天市場の様なECサイトの普及、コロナショックによる巣籠り需要の増加などにより、今後物流というのは一つのキーワードだと考えているので、結構面白い銘柄だと感じました。
いずれにせよ以下の記事で紹介している通り、コロナショックで投資したいアセットである物流系がメインの魅力的な高配当J-REITです。
| アセット(用途) | 構成比率 |
| 物流 | 100％ |
次に地域分散性です。特徴は東京23区だけでおよそ9割近くを占めていることです。
| 投資地域 | 構成比率 |
| 関東 | 86％ |
| 関西 | 7％ |
| 中部 | 4％ |
| 九州・その他 | 3％ |
不動産投資でのリスクの一つとして、東日本大震災級の大地震があります。ご覧の様に日本ロジスティクスファンド投資法人は気持ち良いくらいに東京圏一点張りのため、敵は関東大震災の様な大規模災害でしょう。
今後投資予定ですが、投資したい理由としてはコロナ禍によるテレワークの普及、3密を避けた巣籠り需要の高まりにより、物流施設はニーズがあると考えているためです。
まとめ
日本ロジスティクスファンド投資法人は、東京圏を中心とした物流系特化型J-REITです。
以下ポイントをまとめます。
・J-REITの中では平均的な利回り(3.28％)
・投資地域は人口増加傾向の東京圏に集中投資
・物流系のみ
・「ECサイトやコロナの巣籠り需要増」に投資できるかどうか
日本の経済の中心である東京圏の物流施設に8割以上の割合で投資しています。公式HPの投資方針にも書かれていますが、大地震による収益変動を抑制するために、地域分散を図っていく方針とのこと。
今後関東以外の物流施設にも手を出していくものと思われます。
コロナショックでは、テレワークが普及し、3密回避のため巣籠り需要が高くなり、在宅のシーンが急増しました。今後コロナウイルスのワクチンが発明されれば、これらの制限は緩和されていくでしょう。
ですが、コロナウイルスが完全に無くなるとは考えにくく、今後コロナウイルスといかにうまく付き合っていくか、という時代が到来します。
在宅シーンが増える＝物流需要が高くなる、と考えていますので、物流系REITへの投資は今後のポイントとなりそうです。
投資スタンスについてはこちらも参照ください。
