J-REIT

投資法人みらい(3476)は地域分散の効いたオフィス系メインの高配当の総合型J-REIT

 こんにちは麒麟です。

日本株に対して基本的に高利回りであるJ-REIT(リート)。そのJ-REITの中でも、地域分散の効いた利回りの高い投資法人みらいについてご紹介します。

投資法人みらいはオフィス系中心の総合型REIT

 投資法人みらいは、2016年12月に東京証券取引所不動産投資信託市場に上場した総合型J-REITです。

 東京圏を中心とした地域とアセット(用途)が共に分散された総合型J-REITです。

 総合商社大手の三井物産グループと、独立系アセットマネジメント会社のイデラキャピタルがスポンサーです。

・利回り 6.74%(9/26時点)

・分配金 1380円/1口(第9期決算)

・決算月 4月/10月 ⇒ つまり分配金は7月/1月

・投資対象 総合型

・投資地域 東京圏中心に北は東北、南は沖縄まで分散

・格付け JCR格付:A+(ポジティブ)

 利回りがJ-REITの中で高い部類に入ること(9/26時点)。株価も現時点で1口当たり39950円(9/25終値)なので比較的買いやすい価格となっています。

投資法人みらいのポートフォリオ

 投資法人みらいは、東京圏オフィス系を中心とした地域分散&アセット分散が効いた、バランスの取れたJ-REITです。

 特に地域分散性が高く、北は東北、南は沖縄までアセットを保有していることが大きな特徴です。

 以下アセット構成です。

アセット(用途)構成比率
オフィス55%
商業施設17.3%
ホテル19.4%
その他8.3%

 アセット別で見ると、オフィス系が比率的に過半数で、コロナ禍で下火になると見込んでいる商業施設、ホテル系でメイン構成されています。

 以下の記事で紹介している通り、コロナショックで投資したいアセットであるオフィス系がメインの魅力的な高配当J-REITです。

【2020年度版】コロナショックで取るべきJ-REITへの投資スタンス。巣籠り需要でやっぱり物流系?  こんにちは麒麟です。 高配当銘柄へひたすら投資し続けて、インカムゲインによるキャッシュフローを太くしていきます。その中で、目標...

 コロナ禍で商業施設、ホテルは大打撃を受けているため、あまりポートフォリオの比率は高めたくない銘柄です。

 ですが投資法人みらいの大きな特徴は次に示す地域分散性の高さです。

投資地域構成比率
都心5区11.9%
東京23区30.8%
関東圏17%
東北2.9%
北陸1.9%
東海9.5%
関西18.8%
中国0.6%
九州(沖縄除く)3.8%
沖縄2.8%

 ご覧の通り北海道と四国を除くほぼ全ての地域に不動産を保有しています。

 不動産投資でのリスクの一つとして、東日本大震災級の大地震がありますが、地域分散がある程度されているため一極集中と比較してリスク分散が効いています

 私も投資していますが、投資理由としては東京圏のオフィス系比率が過半数であることと、地域分散性に非常に優れることの2点です。


まとめ

 投資法人みらいは、高利回りで特に地域分散の図られたバランスの取れた総合型J-REITです。

 以下特徴をまとめます。

J-REITの中でも高利回り(6.74%)

投資地域は人口増加傾向の東京圏が中心で適度に分散が効いている

オフィス系、商業施設系、ホテル系がメインでコロナ禍の影響は考慮する必要有り

 今月から買い始めたJ-REITですが、投資法人みらいも購入しました。値動きを見て今後も買い増ししていく方針です。

 高配当&増配銘柄への投資スタンスで、かつアフターコロナの状況を考慮すると、下落傾向にある商業施設系、ホテル系が4割近くを占めるため、同行には注意の銘柄だと思います。

 投資スタンスについてはこちらも参照ください。

株式への投資をメインとし、債券、不動産などへ分散投資するスタンス日本株は配当金を目的とした高配当&増配銘柄への投資を基本的なスタンスとしています。米国株はETFをメインに個別株を織り交ぜる形でポートフォリオを組んでいます。とにかく米国銘柄は株主還元の意識が日本とは比較にならない程高く、連続増配企業も数多くあります。...
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