こんにちは麒麟です。
基本的に高利回りであるJ-REIT(リート)。そんなJ-REITの中でもアフターコロナで需要がますます高まってくると予想されるのが物流施設です。
今回はJ-REITの中では利回り自体は平均的であるものの、ほぼ100％物流施設に投資しているSOSiLA物流リート投資法人についてご紹介します。
SOSiLA物流リート投資法人は東京＆関西中心の物流特化型REIT
SOSiLA物流リート投資法人は、2019年12月に東京証券取引所不動産投資信託市場に上場した物流特化型J-REITです。上場約1年のかなり新しい投資法人ですね。
大手総合商社の住友商事がスポンサーの資産運用商品です。
投資方針は、今後ニーズが高まるであろう大都市圏の物流インフラに投資をする、という考え方に則っています。
・利回り 3.99%(12/4時点)
・分配金 2363円/1口(2020年10月期)
・決算月 5月/11月 ⇒ つまり分配金は2月/8月
・投資対象 物流特化型
・投資地域 東京圏、関西券
・格付け JCR格付：A+(安定的)
利回りがJ-REITの中で平均的な水準です。また、投資口価格は現時点で1口当たり118,500円(10/29終値)なので比較的手が出しやすい価格帯です。
SOSiLA物流リート投資法人のポートフォリオ
SOSiLA物流リート投資法人は、東京＆関西を中心とした物流系特化型J-REITです。
投資方針としては、住友商事グループが開発するSOSiLAシリーズを中心とした物流不動産やインダストリアル不動産への重点的に投資するスタンスです。
SOSiLAってそもそも何よ？となりますよね。調べると以下の様です。
住友商事グループが開発する物流施設のこと。
「SOSiLA」の名前の由来は、その事業コンセプトから来ています。
社会とのつながり（=Sociability）・環境への配慮や持続的成長（=Sustainability）・人と労働環境への配慮
（=Individuality）の3つのテーマを基に、新たな物流施設のあり方（Logistic Aspect）を目指す事業コンセプトを表現したものです。
SOSiLAの大文字小文字が合わない、というツッコミは置いときましょう。要は物流ニーズ、環境への配慮、働き方改革の3つを基軸としているということです。
住友商事という大手総合商社がスポンサーなので、ネームバリューはありますね。
私個人としては、Amazonや楽天市場の様なECサイトの普及、コロナショックによる巣籠り需要の増加などにより、今後物流というのは一つのキーワードだと考えているので、物流特化銘柄は注目しています。
いずれにせよ以下の記事で紹介している通り、コロナショックで投資したいアセットである物流系がメインの魅力的な高配当J-REITです。
| アセット(用途) | 構成比率 |
| 物流 | 92.8％ |
| インダストリアル | 7.2％ |
インダストリアル不動産とは、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード及び空港・港湾関連施設など、物流施設以外の不動産を指します。
次に地域分散性です。特徴は東京圏と関西圏に集中投資していることです。
| 投資地域 | 構成比率 |
| 関東 | 67.4％ |
| 関西 | 32.6％ |
不動産投資でのリスクの一つとして、東日本大震災級の大地震があります。ご覧の様にSOSiLA物流リート投資法人は東京圏＆関西圏一点張りのため、敵は関東大震災の様な大規模災害でしょう。
物流特化の投資法人は大都市圏に保有資産が集中しやすい特徴があるため、大都市圏での地震が最大のリスクと言えるのではないでしょうか。
以下似た様な特徴の物流特化投資法人です。
今後投資予定ですが、投資したい理由としてはコロナ禍によるテレワークの普及、3密を避けた巣籠り需要の高まりにより、物流施設はニーズがあると考えているためです。
まとめ
SOSiLA物流リート投資法人は、東京圏＆関東圏の物流系特化型J-REITです。
以下ポイントをまとめます。
・J-REITの中では平均的な利回り(3.99％)
・投資地域は東京圏＆関西圏に集中
・ほぼ物流系のみ
・「ECサイトやコロナの巣籠り需要増」に投資できるかどうか
日本の経済の中心である東京圏＆関西圏に100％投資しています。日本ロジスティクスファンド投資法人は今後地域分散を図り、地震のリスクを下げていく方針であることに対して、SOSiLA物流リート投資法人はそうではなくあくまで東京＆関西へ集中投資を貫く様です(というよりHPに分散する記載が無い)。
コロナショックでは、テレワークが普及し、3密回避のため巣籠り需要が高くなり、在宅のシーンが急増しました。今後コロナウイルスのワクチンが発明されれば、これらの制限は緩和されていくでしょう。
ですが、コロナウイルスが完全に無くなるとは考えにくく、今後コロナウイルスといかにうまく付き合っていくか、という時代が到来します。
在宅シーンが増える＝物流需要が高くなる、と考えていますので、物流系REITへの投資は今後のポイントとなりそうです。
余談ですが、コロナワクチン系の銘柄はこちらでも紹介しています。
