こんにちは麒麟です。
高配当銘柄へひたすら投資し続けて、インカムゲインによるキャッシュフローを太くしていきます。その中で、目標とする年間120万円の配当・分配金を得るために、どうしても利回りの高い傾向にあるJ-REITへの投資が必要になってきます。
正直日本個別株とETFを中心とした米国株への投資スタンスを取っていますが、手軽に不動産投資が可能になるJ-REITへの投資も配当金収入を増やす上では必要になってきます。
とはいえ、本年度のコロナショックによる影響を考慮して、どんな銘柄に投資すれば良いか自分なりにまとめてみました。
コロナショックによる影響
ご存じの通りコロナショックにより、政府からいわゆる3密を回避するために外出制限がかかりました。これは、人と人との接触機会を減らすことが目的であることは周知の事実だと思います。
この外出制限によりどんな影響がでてくるかというと、
・テレワークの増加
＝オフィス需要の減少
・飲食業やアパレルを中心とした接客業の営業活動の自粛
＝商業施設の需要減少
・巣籠り需要により物流活性化
＝物流需要増加
こんなところでしょうか。
これらを踏まえた上で、改めてJ-REITについてまとめます。
REITへの投資＝不動産のオーナーになる
そもそもREITとは、不動産を運用する機関に投資することで間接的に不動産に投資し、分配金を得ることができる金融商品を指します。
私はコロナショック以前もREITを保有していましたが、コロナショックによる下落前に全て売却していました。
そもそもそんなにREITに投資していなかったという事情もありますが、コロナショックの影響で株価が下落している状況のため、今後少しずつ利回りの高いJ-REITにも投資していこうと思います。
ですが、REITと言っても東京駅の駅ビルに投資しているものもあれば、地方のマンションに投資しているものまで様々です。
J-REITの6つの投資先の特徴
以下REITの投資先の特徴として、以下6つが挙げられます。
住宅系
マンションやアパートに投資し、得られた賃料を分配金として受け取ることができます。
住宅は人が生きていく上で必ず必要なものであるため、コロナショックなどの影響を受けにくく、比較的安定した投資先と言えます。
半面、リターンもそこまで大きくないという特徴があります。
オフィス系
オフィスビルに投資するタイプです。オフィスビルを所有し、企業に貸し出すことで賃料を受け取り、投資家へ分配します。
オフィスビルの空席率が低い程、賃料が高くなる傾向にあることが特徴です。
コロナ禍の影響でテレワークの普及が加速しており、「オフィス不要論」も浮上してくるなど働き方の在り方が見直されている中で、コストダウンの施策の一つとしてオフィス縮小が注目されています。
大手企業でもオフィス縮小を実行している企業も少なくありません。ですがオフィス縮小が進むものの直ちに０になる訳では無いでしょうから、都心部のオフィスビルは、アフターコロナでも一定の需要はあると推測しています。
人口減少と言われている日本ですが、東京圏への人口流入はむしろ増加傾向ですからね。
ホテル系
リゾートホテルやビジネスホテルへの投資により、得られる賃料を投資家へ分配します。
コロナ禍で観光産業は大打撃を受けており、大江戸温泉リート(3472)や星野リゾート・リート(3287)などのホテル系J-REITは減配するなど影響をもろに受けています。
海外からはもちろん、国内の観光客が激減しているため先行きが不透明で厳しい状況にあります。
商業施設系
専門店が集合するショッピングモールなどの商業施設に投資し、得られた賃料を投資家に分配します。
住宅系と同様に長期固定の安定した賃料が見込まれることが特徴ですが、AmazonなどのECサイトの台頭により、ライバルが多くよほど魅力的な商業施設でない限り、今後衰退していく可能性もあります。
コロナ禍でステイホーム推奨の今、商業施設系REITへの投資は極力避けた方が良いかもしれません。
物流系
物流倉庫を保有し貸し出すことで得られる賃料を、投資家へ分配します。コロナ以前からAmazonや楽天市場などのECサイトが普及し、物流系不動産への需要は高まっていました。
コロナ禍によりステイホームによる巣籠りが加速しているため、物流系への需要がますます高まっている状況です。
日本ロジスティクスファンド(8967)や、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス(3493)などの高利回りの物流系REITに投資したくなりますね。
ヘルスケア系
高齢者向けのデイケアなどのヘルスケア施設への投資により、投資家へ分配します。
今後高齢化社会が加速する＝ヘルスケア系の時代、という風に単純に考えると思われがちですが、行政による出資と入居者の賃料でトントンという現状です。
よって、積極的な出資は控える方針です。
まとめ
以上によりコロナショック時、アフターコロナで投資したいJ-REIT銘柄の考え方は以下であると考えます。
・物流系
＝潜在的なECサイトの需要増に加え、コロナによるステイホーム推奨のため
・オフィス系(主に首都圏)
＝テレワーク普及によるオフィス不要論とコストカット。だが、東京圏は人口増傾向
・住宅系
＝コロナによるステイホーム増
一方で、今後投資は控えたい、または割合を少なく留めておきたいJ-REITは以下です。
・ホテル系
＝アフターコロナで観光客(特に海外)がどれだけ戻るか未知数
・商業施設系
＝ECサイトによるネット通販普及＋コロナでテナント撤退数増
・ヘルスケア系
＝単純に高齢化社会だから需要増とならない事情有り
とはいえ、J-REITは法人税免除の観点で、賃料の90％以上を投資家へ分配する商品が多いため、利回りが必然的に高くなる傾向にあります。
基本的に不動産は景気変動の影響を受けやすいため、ポートフォリオにおける割合は気にしつつ、買付していこうと思います。
